Artigo escrito pelo Dr. Francisco Maia Neto Ferreira, árbitro da CEMAAC

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Os setores imobiliário e da construção ocupam posição estratégica na economia brasileira, reunindo um sistema complexo de agentes, interesses e relações jurídicas de longa duração. Incorporadores, construtores, projetistas, investidores, instituições financeiras, fornecedores, órgãos públicos e consumidores, dentre tantos outros, interagem em contratos marcados por elevado grau de tecnicidade e pela incompletude típica dos contratos de trato sucessivo. Nesse ambiente, os conflitos se tornam inerentes a sua execução e o risco de se transformarem em litígios é uma consequência natural da dinâmica contratual.

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Ao mesmo tempo, a realidade da justiça estatal brasileira revela um cenário de evidente sobrecarga, cujos dados anuais publicados pelo Conselho Nacional de Justiça demonstram um Judiciário altamente congestionado, com milhões de processos em tramitação, elevado custo por processo e um número expressivo de demandas distribuídas para cada magistrado. Esse quadro impacta diretamente a previsibilidade, a celeridade e a efetividade da solução dos conflitos, especialmente em setores que demandam respostas técnicas e rápidas, como o mercado imobiliário e a construção civil.

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Não por acaso, a judicialização excessiva tem sido apontada como um dos principais entraves ao crescimento e à competitividade do país. O conflito levado automaticamente ao Judiciário tende a se tornar mais duradouro, mais formal e progressivamente distante da realidade técnica e econômica que lhe deu origem. Esse cenário impulsiona a busca por métodos extrajudiciais de solução de conflitos, capazes de oferecer respostas mais eficientes e compatíveis com a complexidade dos contratos imobiliários e da construção.

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Nesse contexto, a mediação e a arbitragem assumem papel relevante par uma mudança cultural. A mediação, como forma de autocomposição indireta, conta com a participação de um terceiro imparcial que auxilia as partes na construção de uma solução consensual, preservando relações e estimulando o diálogo. Já a arbitragem, como método heterocompositivo, transfere a decisão do conflito a um terceiro especializado, que profere sentença com força vinculante, substituindo a jurisdição estatal.

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A evolução normativa brasileira reflete essa mudança de paradigma. A arbitragem foi regulamentada em 1996, a conciliação ganhou contornos mais claros em 2006, a mediação foi disciplinada em 2015, e novas formas de solução de conflitos vêm sendo desenvolvidas, como a ouvidoria, avaliação neutra, adjudicação e dispute board. Trata-se da chamada quarta onda dos métodos extrajudiciais de solução de conflitos no Brasil, marcada pela sofisticação dos instrumentos e pela customização das cláusulas contratuais.

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O setor imobiliário e da construção revela-se especialmente propício à utilização desses métodos. Os conflitos surgem usualmente de fatores como alterações de escopo contratual, serviços adicionais não previstos inicialmente, descumprimento de obrigações, casos fortuitos ou de força maior, imprevisão, mudanças legislativas ou variações na política econômica. Soma-se a isso a existência de múltiplos vínculos entre as partes, como relações societárias, contratos sucessivos e parcerias duradouras, o que torna ainda mais relevante a busca por soluções que preservem a continuidade das relações.

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Nesse ambiente, observa-se a crescente adoção de cláusulas escalonadas e, mais recentemente, de cláusulas customizadas, que combinam diferentes métodos de solução de conflitos de forma progressiva. A lógica é de resolver o conflito no nível mais adequado possível, com menor custo, maior celeridade e maior especialização, antes de recorrer a instâncias mais adversariais.

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A experiência prática no mercado imobiliário e da construção permite sistematizar algumas diretrizes fundamentais para a adequada gestão dos conflitos. Desde a fase contratual, é essencial que os instrumentos sejam redigidos com atenção à sua futura interpretação em caso de litígio. Durante a execução do contrato, a administração diligente e a observância dos registros técnicos e documentais reduzem significativamente os riscos de disputas futuras.

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Com o surgimento do conflito, torna-se indispensável uma avaliação preliminar técnica e jurídica das questões em discussão, seguida da adequada organização da documentação. A escolha do terceiro neutro e imparcial, seja mediador, árbitro ou membro independente, exige critério rigoroso, considerando formação, experiência, disponibilidade e eventual posicionamento técnico. Paralelamente, a seleção dos consultores que acompanharão o procedimento deve privilegiar profissionais capazes de integrar a visão jurídica e técnica.

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Quando a produção de prova técnica se mostra inevitável, a definição clara dos critérios e da forma de sua realização é decisiva. A linguagem adotada ao longo do procedimento deve ser clara, objetiva e acessível, considerando que os julgadores, embora qualificados, nem sempre dominam o conteúdo técnico específico do contrato. Mais do que nunca, a solução de conflitos nesse setor exige um caráter verdadeiramente interdisciplinar, no qual advogado, técnico e cliente atuem de forma integrada.

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Os exemplos de conflitos no mercado imobiliário e da construção são inúmeros, abrangendo por discussões sobre claims em contratos de obra, ações renovatórias e revisionais de aluguel, erros de projeto, colapsos estruturais, acertos finais de obra, disputas societárias, empreendimentos em áreas contaminadas, vícios construtivos, contratos de incorporação e parcerias público-privadas. Em todos esses casos, os métodos extrajudiciais mostram-se instrumentos particularmente adequados para a construção de soluções técnicas, eficientes e juridicamente seguras.

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Diante desse cenário, a adoção consciente e estratégica dos métodos extrajudiciais de solução de conflitos não representa apenas uma alternativa ao Judiciário, mas uma verdadeira mudança de cultura. Trata-se de compreender que a eficiência na solução das controvérsias é elemento essencial para a sustentabilidade dos empreendimentos, para a preservação das relações contratuais e para o fortalecimento do ambiente de negócios no setor imobiliário e da construção.

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Em um mercado cada vez mais complexo e competitivo, acreditar na aplicação dos métodos extrajudiciais de solução de conflitos é investir em racionalidade, segurança jurídica e desenvolvimento.

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A solução adequada para um conflito começa com informação clara e decisões estratégicas.