A cidadania é base essencial para a construção de uma sociedade e o cidadão tem a si conferido diversos direitos e deveres, e, dentre os direitos, tem-se o do acesso à justiça. E, o princípio da autonomia da vontade, base da cidadania, é também o princípio basilar da arbitragem enquanto jurisdição privada que é. Assim, em um país só se configura o pleno e aprofundado exercício da cidadania ativa e informada, quando o direito do acesso à justiça é exercido por seus cidadãos através também da justiça privada de forma robusta.

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A arbitragem, como exercício de cidadania, desempenha um papel fundamental na resolução de conflitos de maneira célere, qualificada e especializada, através da oportunização de que as partes envolvidas em um litígio tenham um papel ativo na escolha, de comum acordo, do árbitro, na seleção das regras de procedimento e na formulação da convenção de arbitragem. Tal fato empodera os cidadãos ao fazer com que eles influenciem diretamente o processo de resolução de disputas, bem diversamente do que ocorre com a jurisdição pública, através do Poder Judiciário, cujo julgador é posto pelo Estado e cujas regras também são pré-estabelecidas para todos pelo Estado.

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A convenção de arbitragem, assim, tem um cunho social e econômico muito maior do que seu cunho jurídico. Ela não só soluciona litígios, mas gera desenvolvimento.

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Felizmente, a arbitragem não é mais restrita a poucos atualmente, considerando o caminhar dela ruma à democratização, o que seu deu com o estabelecimento de câmaras de arbitragem com tabelas de custas acessíveis, apresentando competitividade inclusive em relação às custas judiciais, bem como pela previsão nos regulamentos de arbitragem da possibilidade do julgamento e desate da lide via árbitro único, ao invés de um tribunal arbitral composto de três árbitros. Soma-se, ainda, o fato de inexistirem custas recursais, considerando que inexiste recurso em face da sentença arbitral a ser proferida. É possível apenas a oposição de pedido de esclarecimento para o caso de existir erro material, contradição, obscuridade ou omissão na mencionada sentença.

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Merece desmistificação o fato de existirem matérias na mídia a tratar sobre o aumento do número de ações anulatórias de sentenças arbitrais. Estudo do Comitê Brasileiro de Arbitragem – CBAr, disponibilizado em novembro de 2023, foi categórico no sentido de que no TJ-SP, de 2018 a 2022, foram identificados 606 processos judiciais visando à anulação de sentenças arbitrais, tendo, porém, em apenas seis deles havido sentenças através da qual o juízo julgou procedente no todo ou em parte ou em parte o pedido. A probabilidade da anulação, assim, é de apenas 0,99%, percentual absolutamente insignificante.

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Destaque-se que litígios envolvendo contratos imobiliários e, ainda, matérias envolvendo a construção civil, já figuram, em volume, nos primeiros lugares junto às câmaras de arbitragem, conforme pesquisa “Arbitragem em Números” realizada anualmente pela professora Selma Lemes, coautora do projeto que se transformou na nossa lei de arbitragem.

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Impactante fato ocorreu no dia 28/08/2025, quando a diretora jurídica do Quinto Andar, Dra. Fernanda Pascale, em reunião da comissão de arbitragem do IBRADIM, pontuou que 70% das sentenças arbitrais proferidas, envolvendo litígios locatícios, fruto da previsão de cláusula arbitral em todos os contratos de locação administrados pela referida imobiliária, foram cumpridas espontaneamente, sendo necessário realizar o cumprimento de sentença arbitral junto ao poder judiciário em somente 30% dos casos. Ademais, só uma das câmaras arbitrais que atuam com eles, realizou mais de 14 mil procedimentos de despejo, sendo a duração deles em média de 33 dias.

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Adicione-se pesquisa realizada por este signatário entre 01/01/2025 a 14/09/2025 junto ao TJ-RJ, publicada no Valor Econômico, através da qual foram identificados 39 acórdãos favoráveis ao despejo na via arbitral, sendo apenas 01 deles desfavorável e advindo da 33ª Câmara em 07/03/2025, devendo ser ressaltado que, em 25/02/2025, a mesma 33ª Câmara concluiu pela possibilidade da ação de despejo na via arbitral em outro processo. Este resultado gera segurança na solução, via arbitragem, de um dos maiores problemas das locações: a resolução do contrato e a desocupação em razão da falta de pagamento.

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No âmbito das locações, as matérias envolvendo shopping, renovatórias, revisionais, vistoriais complexas e build to suit são temáticas também muito presentes nos procedimentos arbitrais.

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Em matéria de nascedouro de litígios, os condomínios certamente despontam nos primeiros lugares. Temos mais de 500 mil condomínios no país e mais de 80 milhões de pessoas neles vivendo. As matérias objeto de conflito, vão desde vazamento, barulho, locação de curtíssima temporada, até inadimplemento de prestadores de serviço, visitantes, uso área comum, vaga garagem, carro elétrico/bike elétrica, prestação de contas, obras, alteração de fachada, sanções, anulatórias de assembleias, condômino antissocial, destinação das unidades, entre outras.

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E, felizmente, desde 2018, o Superior Tribunal de Justiça entende que diante da força coercitiva de convenção condominial com cláusula arbitral, qualquer condômino que ingressar no agrupamento condominial está obrigado a obedecer às normas ali constantes, de modo que eventuais conflitos condominiais deverão ser resolvidos por meio de arbitragem, excluindo-se a participação do poder judiciário.

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Quanto aos condomínios novos, cabe ao incorporador realizar a previsão da arbitragem junto à minuta de Convenção, integrante do memorial de incorporação, que será objeto de aprovação junto à Assembleia Geral Ordinária de Instalação. Considerando que nos primeiros anos do empreendimento a maior fonte de reclamações referem-se aos vícios construtivos em área comum, é possível prever que os litígios entre condomínio e construtor/incorporador também possam ser abarcados pela cláusula arbitral.

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Já, quanto aos condomínios antigos, é necessário que haja alteração da convenção, através da convocação de uma assembleia extraordinária, havendo pauta específica tendente à deliberação sobre a alteração da cláusula de foro para cláusula de arbitragem, devendo ser observado o quórum qualificado de 2/3. Podem ser abarcados os conflitos de condôminos, moradores e ocupantes a qualquer título, entre si, os conflitos entre condôminos, moradores e ocupantes a qualquer título, e o Condomínio e quaisquer disputas, litígios, conflitos e controvérsias decorrentes da Convenção ou com ela relacionados, e, ainda, posteriores alterações.

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Para reafirmar a possibilidade da solução dos conflitos condominiais na via arbitral, o PL 4081/2021, dispõe que o art. 1.334, §3º do Código Civil passará a ter a seguinte redação: “Poderá ser estipulada cláusula compromissória arbitral para resolução de conflitos condominiais em convenção de condomínio edilício, a qual terá reconhecida, quando respeitadas as formalidades necessárias previstas neste artigo e no art. 1.333 deste Código, a sua eficácia em relação a todos os condôminos e possuidores, mesmo que não tenham a ela aderido”.

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Além disso, todo o espectro de matérias envolvendo a compra e venda, a promessa de compra e venda, a construção em geral, a incorporação, os shoppings centers, a hotelaria, a multipropriedade e os loteamentos, são campos férteis e já vêm sendo julgados amplamente pelos árbitros únicos ou pelos tribunais arbitrais.

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Urge o aumento da previsão de cláusula compromissória junto aos contratos imobiliários, o que será muito proveitoso para a dinâmica e segurança das relações negociais imobiliárias.

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